Sobieski Towers negocjuje z obligatariuszami po nieudanej sprzedaży aktywów Ghelamco
Sprzedaż aktywów na wykup obligacji Sobieski Towers się nie powiodła — trwają negocjacje z obligatariuszami.
Ghelamco
Najważniejsze liczby
Raport roczny 2025 (ghelamco.com) · stan 29.10.2026
Najbliższy wykup405 mln złGHE0327 · 26.03.2027 (za 144 dni)
Gotówka · koniec 202526,1 mln złwykupy w 12 mies.: 530 mln zł
Dług netto / kapitał · 2025166,35×
Pokrycie odsetek · 2025−0,05×EBIT / odsetki
Na co uważaćWaiver obligatariuszy ST1, ST2 i K1 za brak 5 mln euro16.10.2026
i 5 innych
- 04.10.2026: Ghelamco przyznaje się do naruszeń warunków emisji, GPW zawiesza obrót obligacjami
- 17.09.2026: Ghelamco: obligatariusze ST1 zgodzili się na kolejny waiver – do 30 września
- pokrycie odsetek 2025: −0,05×, poniżej 1,5×
- wykupy w 12 mies. większe niż gotówka
- ujemne przepływy operacyjne 2025: −10,1 mln zł
Serie w obrocie7788 mln zł + 5 mln EUR wartości emisji
Nie pokazujemy jeszcze: dług netto / EBITDA. Podajemy tylko liczby sprawdzone w raporcie spółki, a tych jeszcze nie mamy potwierdzonych.
Dane o seriach i terminach wykupu pochodzą z GPW Catalyst. Strona opisuje dane spółki i nie jest rekomendacją inwestycyjną.
Ghelamco Invest sp. z o.o. to spółka celowa (SPV) belgijskiej grupy deweloperskiej Ghelamco (znanej m.in. z warszawskiego Warsaw Spire), zbiera środki z emisji obligacji na Catalyst i pożycza je dalej spółkom projektowym realizującym inwestycje biurowe i mieszkaniowe w Polsce. Spółka od 2024 r. wykazuje w audytowanych sprawozdaniach istotną niepewność co do zdolności kontynuowania działalności, a w 2025 r. odnotowała stratę netto 85,5 mln zł (kapitał własny spadł do zaledwie 6,2 mln zł). Obligatariusze serii ST1/ST2 na bieżąco przedłużają spółce okresy karencji za niedotrzymane warunki emisji. We wrześniu 2026 r. grupa sfinalizowała sprzedaż biurowca The Bridge w Warszawie (cena po korektach 240,05 mln EUR), ale wpływy tylko częściowo spłaciły pożyczki od Ghelamco Invest, przez co zadłużenie z obligacji przekwalifikowano na krótkoterminowe (prawo obligatariuszy do natychmiastowego wykupu nie powstało). Do spłaty pozostaje m.in. 405 mln zł obligacji zapadających w marcu 2027 r.
Ostatnie newsy
- Ghelamco: obligatariusze ST1 dają czas do 31 grudnia, debiut w 2027
31.10.2026
- Raport półroczny Ghelamco Invest: biegły widzi znaczącą niepewność, w marcu wykup 405 mln zł
26.10.2026
- Ghelamco Invest w 2026 roku: The Bridge, zgody obligatariuszy i wykup 405 mln zł w jednym miejscu
19.10.2026
- Ghelamco: waiver obligatariuszy ST1, ST2 i K1 za brak 5 mln euro
16.10.2026
Kluczowe dane finansowe
| Rok | Przychody (mln zł) |
Zysk netto (mln zł) |
ROE | Dług netto/ EBITDA |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 166 | 6 | 7% | - |
| 2024 | 198 | 9 | 9.4% | - |
| 2025 | 56 | -86 | - | - |
| 1H2026 | 45 | -359 | - | - |
Spółka celowa (SPV): przychody to odsetki od pożyczek dla spółek projektowych, nie sprzedaż czy najem, dlatego brak wskaźnika dług netto/EBITDA. W I półroczu 2026 r. (nowy wiersz) strata netto wyniosła 359,3 mln zł, głównie przez stratę z wyceny pożyczek do wartości godziwej (369,5 mln zł, niegotówkowa). Przychody 1H2026 to odsetki wyliczone z noty 7 (przychody finansowe −324,1 mln zł plus strata z wyceny). Kapitał własny spadł do −353,1 mln zł, a gotówka na 30.09.2026 to 0,7 mln zł. Biegły (KPMG) wskazuje znaczącą niepewność co do kontynuacji działalności; 26.03.2027 wykup serii GHE0327 za 405 mln zł.
Źródło: audytowane sprawozdania finansowe Ghelamco Invest sp. z o.o. (2022-2025) oraz raport półroczny za 1H2026 z przeglądem KPMG (ghelamco.com, 14.10.2026). Aktualizacja: 15.10.2026.
Zadłużenie
Wskaźniki z raportów rocznych (dane jednostkowe), tylko z liczb sprawdzonych z dokumentem spółki.
| Wskaźnik | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|
| Pokrycie odsetekile razy zysk operacyjny pokrywa koszty odsetek | – | −0,02× EBIT | −0,05× EBIT |
| Dług netto / kapitał własnydług wobec kapitału właścicieli | – | 12,98× | 166,35× |
| Kapitał własny / aktywajaka część majątku jest finansowana kapitałem | 5,1% | 6,7% | 0,6% |
Źródła wskaźników: ghelamco.com, (2), (3).
Obligacje na Catalyst (7)
| Seria | Wykup | Oprocentowanie | Wartość emisji |
|---|---|---|---|
| GHE0327 | 26.03.2027 | WIBOR 6M + 5 pp = 8,88% | 405,0 mln PLN |
| GHE1027 | 23.10.2027 | WIBOR 6M + 5 pp = 8,97% | 125,0 mln PLN |
| GHE1127 | 17.11.2027 | WIBOR 6M + 5 pp = 8,9% | 23,0 mln PLN |
| GHE1227 | 07.12.2027 | EURIBOR 6M + 5 pp = 7,52% | - |
| GHE0128 | 15.01.2028 | WIBOR6M* + 5 pp = 8,87% | 125,0 mln PLN |
| GHE0728 | 17.07.2028 | WIBOR 6M + 5 pp = 8,84% | 40,0 mln PLN |
| GHE1128 | 08.11.2028 | WIBOR 6M + 5 pp = 8,89% | 70,0 mln PLN |
Źródło: notowania GPW Catalyst, stan z 02.11.2026. Oprocentowanie zmienne = WIBOR plus marża; wartości w dniu emisji.
Serie: zabezpieczenie i kowenant
-
GHE0327 wykup 26.03.2027 · 405,0 mln złZabezpieczenie: poręczeniePoręczenie Granbero Holdings Limited dla wszystkich obligacji programu (XI Program Emisji), w tym serii PZ4, do łącznej kwoty 270 mln EUR (wartość nominalna i o…Kowenant finansowy: brak kowenantu wskaźnikowego w danych
-
GHE1027 wykup 23.10.2027 · 125,0 mln złZabezpieczenie: poręczeniePoręczenie Granbero Holdings Limited (Gwarant) za zobowiązania z obligacji XII Programu Emisji, do łącznej maksymalnej wysokości 450 mln PLN (wartość nominalna …Kowenant finansowy: brak kowenantu wskaźnikowego w danych
-
GHE1127 wykup 17.11.2027 · 23,0 mln złZabezpieczenie: poręczeniePoręczenie Granbero Holdings Limited (Gwarant) za obligacje XI Programu Emisji, do łącznej maksymalnej wysokości 270 mln EUR (wartość nominalna i odsetki), płat…Kowenant finansowy: brak kowenantu wskaźnikowego w danych
-
GHE1227 wykup 07.12.2027 · 5,0 mln EURZabezpieczenie: poręczeniePoręczenie udzielone przez Gwaranta - Granbero Holdings Limited sp. z o.o.Kowenant finansowy: brak kowenantu wskaźnikowego w danych
-
GHE0128 wykup 15.01.2028 · 125,0 mln złZabezpieczenie: poręczeniePoręczenie Granbero Holdings Limited (Gwarant) za zobowiązania z obligacji XII Programu Emisji, do łącznej maksymalnej wysokości 450 mln PLN (wartość nominalna …Kowenant finansowy: brak kowenantu wskaźnikowego w danych
-
GHE0728 wykup 17.07.2028 · 40,0 mln złZabezpieczenie: poręczeniePoręczenie Granbero Holdings Limited (Gwarant) za obligacje XIII Programu Emisji, do łącznej maksymalnej wysokości 180 mln EUR (wartość nominalna i odsetki), pł…Kowenant finansowy: brak kowenantu wskaźnikowego w danych
-
GHE1128 wykup 08.11.2028 · 70,0 mln złZabezpieczenie: poręczeniePoręczenie Granbero Holdings Limited (Gwarant) za obligacje XIII Programu Emisji, do łącznej maksymalnej wysokości 180 mln EUR (należność główna i odsetki), pła…Kowenant finansowy: brak kowenantu wskaźnikowego w danych
Źródło zabezpieczeń i kowenantów: warunki emisji serii.
Wykupy obligacji według lat
2027553,0 mln zł
20275,0 mln EUR
2028235,0 mln zł
Dla porównania: środki pieniężne na koniec 2025 r. 26,1 mln zł.
Ghelamco sprzedaje The Bridge Szwedom z Eastnine za ponad 1,1 mld zł
Eastnine kupuje The Bridge od Ghelamco za ponad 1,1 mld zł — środki mają pomóc spłacić zadłużenie zapadające w 2027 r.
Ghelamco: przedwstępna umowa sprzedaży kompleksu The Bridge
Ghelamco ma przedwstępną umowę sprzedaży kompleksu The Bridge za ok. 240 mln EUR, zgoda obligatariuszy wymagana.
Ghelamco: czasowe porozumienie z obligatariuszami serii ST1
PKO TFI czasowo toleruje naruszenie kowenantu obligacji ST1 Ghelamco (Sobieski Towers). Porozumienie obowiązuje do 30 lipca 2026 r.
Ghelamco: kapitał własny stopniał do 6 mln zł, a obligatariusze wciąż czekają
Ghelamco Invest zanotowało w 2025 r. stratę netto 85,5 mln zł, niemal cały kapitał własny sprzed roku. Sprawdzamy spór z obligatariuszami i plan wyjścia z kryzysu.