Lokum Deweloper: 133 przekazane lokale i wykup serii J w 2027 r.

🕒 9 min czytania

Lokum Deweloper ma mocny bilans i niski dług netto, ale przez dwa lata zarabiał głównie na sprzedaży gruntów, a nie mieszkań. W pierwszej połowie 2026 r. obraz się poprawił: wrocławski deweloper przekazał 133 gotowe lokale wobec 38 rok wcześniej, przychody za półrocze wzrosły do 94,3 mln zł z 34,2 mln zł, a przepływ operacyjny wrócił do +50,9 mln zł. Dla obligatariusza ważniejszy od samego wyniku jest kalendarz: seria J na 53 mln zł zapada w czerwcu 2027 r., a seria K na 100 mln zł w sierpniu 2028 r., czyli przed planowanym końcem budowy największego projektu spółki.

W skrócie:

• Przychody wyniosły 451,3 mln zł w 2023 r., 189,3 mln zł w 2024 r. i 106,4 mln zł w 2025 r.; zysk netto 142,4 mln zł, 35,8 mln zł i 33,4 mln zł.
• W 2025 r. aż 47,0 mln zł z wyniku operacyjnego 48,8 mln zł dała sprzedaż gruntu w Krakowie.
• W I połowie 2026 r. zysk netto wyniósł 14,8 mln zł, a bez zdarzeń jednorazowych 12,1 mln zł wobec straty 3,9 mln zł rok wcześniej.
• Wskaźnik dźwigni finansowej obligacji wynosi 0,2, a kapitał własny to 67,5% aktywów (nasze wyliczenie).
• Gotówka i jednostki funduszy (71,2 mln zł) pokrywają wykup serii J w 1,34 razy (nasze wyliczenie).

Skąd wziął się spadek przychodów i dlaczego 2026 r. wygląda lepiej?

Lokum Deweloper buduje mieszkania we Wrocławiu i w podwrocławskiej Sobótce. Jak każdy deweloper rozpoznaje przychód dopiero wtedy, gdy klient odbiera lokal i płaci całą lub prawie całą cenę. Dlatego przychody rosną i spadają razem z liczbą przekazań, a nie z liczbą podpisanych umów. Według sprawozdania finansowego za 2025 r. grupa przekazała 137 lokali wobec 252 w 2024 r., więc przychody spadły do 106,4 mln zł. W porównaniu z 2023 r. to spadek o 76,4% w dwa lata (nasze wyliczenie).

Zysk netto nie spadł w tym samym tempie, ponieważ spółka sprzedawała grunty. W 2025 r. zbyła 1,42 ha w Krakowie za 67 mln zł netto i zarobiła na tym 47,0 mln zł. Bez tej transakcji wynik operacyjny wyniósłby 1,8 mln zł (nasze wyliczenie), wobec odsetek 11,9 mln zł. Podobnie było w pierwszej połowie 2025 r.: wynik netto na działalności predeweloperskiej wyniósł 38,3 mln zł, a bez niego grupa miała stratę 3,9 mln zł.

W 2026 r. przychody znów pochodzą głównie z mieszkań. Sprawozdanie zarządu za I półrocze 2026 r. podaje 133 lokale rozpoznane w wyniku, głównie z osiedli Lokum la Vida, Lokum Porto i Lokum Verde. Przychody wzrosły do 94,3 mln zł z 34,2 mln zł, a marża brutto wyniosła 37,6% (nasze wyliczenie), podobnie jak w latach 2023–2025 (37,6%, 38,1% i 38,6%). Zysk netto spadł do 14,8 mln zł z 34,3 mln zł, ale tylko dlatego, że rok wcześniej wynik podbiła sprzedaż gruntu. Po wyłączeniu zdarzeń jednorazowych zarząd pokazuje 12,1 mln zł zysku wobec straty rok wcześniej.

Trzeci kwartał potwierdza kierunek. Według raportu ESPI 20/2026 spółka sprzedała 74 lokale wobec 20 rok wcześniej i rozpoznała w wyniku 69 wobec 18. Po trzech kwartałach daje to 202 rozpoznane lokale, o 47,4% więcej niż w całym 2025 r. (nasze wyliczenie). Zarząd szacuje potencjał rozpoznań na 2026 r. na 645 gotowych lokali, więc do końca września zrealizowano 31,3% tej puli. To pokazuje zarazem słabszą stronę: spółka ma dużo gotowych, niesprzedanych mieszkań. Oferta na koniec czerwca liczyła 288 lokali, wszystkie w budynkach już ukończonych.

Dług, wskaźnik dźwigni i gotówka na wykup serii J

Lokum finansuje się głównie obligacjami i kapitałem własnym. Według półrocznego sprawozdania finansowego na 30 czerwca 2026 r. wartość bilansowa obligacji wynosiła 153,8 mln zł, leasing (głównie prawo użytkowania wieczystego gruntów) 41,4 mln zł, a kredytów bankowych grupa nie miała. Kapitał własny wynosił 554,4 mln zł przy aktywach 821,4 mln zł, czyli 67,5% sumy bilansowej (nasze wyliczenie).

Dług netto liczony jako obligacje plus leasing minus gotówka spadł do 168,6 mln zł z 180,1 mln zł na koniec 2025 r. (nasze wyliczenie). Rok wcześniej było to jednak tylko 49,0 mln zł. Wzrost w 2025 r. wynikał z emisji serii K i ujemnego przepływu operacyjnego −110,5 mln zł, gdy grupa wydawała pieniądze na budowy, a przekazań było mało. W relacji do zysku operacyjnego powiększonego o amortyzację dług netto wynosił na koniec 2025 r. 3,57 wobec 1,09 rok wcześniej (nasze wyliczenie), a oba wyniki zawierają transakcje gruntowe.

Marża obu serii zależy od wskaźnika dźwigni finansowej, czyli zadłużenia finansowego netto do kapitału własnego. Spółka odejmuje od długu gotówkę i środki na rachunkach powierniczych, a pomija leasing z MSSF 16. Na 30 czerwca 2026 r. wskaźnik wynosił 0,2. Nasze wyliczenie daje to samo: obligacje 153,8 mln zł minus gotówka 26,6 mln zł i rachunki powiernicze 16,7 mln zł to 110,5 mln zł, czyli 0,199 kapitału. Progów z warunków emisji nie mamy w dokumentach; serwis Notoria podaje, że marża rośnie dopiero powyżej 0,80. Przy obecnym poziomie marża jest najniższa z możliwych: 3,85% w serii J i 3,70% w serii K.

Na wykup serii J 18 czerwca 2027 r. zostało 232 dni. Sama gotówka (26,6 mln zł) pokrywa 53 mln zł w 0,50 razy, ale grupa trzyma też jednostki funduszy inwestycyjnych za 44,6 mln zł. Razem to 71,2 mln zł, czyli 1,34 wartości serii (nasze wyliczenie). Na koniec 2025 r. ten sam wskaźnik wynosił 0,84. Poprawa wynika z przepływu operacyjnego +50,9 mln zł w półroczu, a hamuje ją dywidenda. W czerwcu walne zgromadzenie przeznaczyło na wypłatę 18,0 mln zł, czyli 1,00 zł na akcję i 53,9% zysku za 2025 r. (nasze wyliczenie), dwa razy więcej niż rok wcześniej (9,0 mln zł). Ta wypłata zmniejszyła bufor na wykup w tym samym półroczu, w którym seria J trafiła do zobowiązań krótkoterminowych.

Lokum Soho, kredyt bankowy i termin serii K

Najważniejszą inwestycją grupy jest Lokum Soho przy ul. Góralskiej we Wrocławiu. W pierwszej połowie 2026 r. spółka rozpoczęła budowę I etapu: 461 mieszkań i 9 lokali usługowych z planowanym zakończeniem 31 października 2028 r. To więcej niż Lokum przekazało łącznie w latach 2024 i 2025. Budowę ma finansować kredyt Alior Banku do 213,7 mln zł z terminem spłaty 15 grudnia 2028 r., oprocentowany według WIBOR 3M plus marża banku.

Kredyt jest zabezpieczony hipoteką do 320,55 mln zł na nieruchomości przy ul. Góralskiej, zastawem na rachunku powierniczym inwestycji i wekslem poręczonym przez Lokum Deweloper S.A. Na 30 czerwca 2026 r. kredyt nie był jeszcze wykorzystany. Dla obligatariuszy ma to dwa skutki. Po pierwsze, bank będzie miał pierwszeństwo do majątku projektu, a obligacje J i K są niezabezpieczone. Po drugie, w miarę wypłat kredytu wzrośnie dług brutto grupy, a z nim wskaźnik dźwigni finansowej.

Ważniejsza od samego kredytu jest kolejność terminów. Seria K o wartości 100 mln zł zapada 21 sierpnia 2028 r., czyli za 662 dni. Lokum Soho I ma być ukończone ponad dwa miesiące później, więc przychody z przekazań tych mieszkań pojawią się w wyniku po wykupie serii K. Na spłatę obu serii (153 mln zł nominału) grupa musi więc wykorzystać sprzedaż gotowych lokali z osiedli Porto, la Vida i Verde, gotówkę z funduszy albo nową emisję. Spółka nie podała dotąd planu refinansowania.

Zasób na kolejne lata jest duży. Grupa ma pozwolenia na budowę mieszkań dla 606 lokali (Soho I, Siechnice, Sobótka), pozwolenia na zabudowę hotelową dla 1 840 lokali oraz 75,7 ha rezerwy terenowej bez pozwoleń, z czego 51,7 ha przy al. Poprzecznej we Wrocławiu. W pierwszej połowie 2026 r. nie kupiła gruntów, a w sierpniu dokupiła małą działkę od Gminy Wrocław za 1,2 mln zł netto. Bank ziemi pozwala więc na kolejne sprzedaże gruntów, jak w Krakowie, ale jest to źródło gotówki jednorazowe i trudne do zaplanowania. Właściciel jest skoncentrowany: Dariusz Olczyk kontroluje pośrednio 71,4% akcji, a fundacja prezesa Bartosza Kuźniara 17,1% (nasze wyliczenie z liczby akcji).

Na co patrzeć przy obligacjach Lokum Deweloper

Pierwsza kwestia to tempo sprzedaży gotowych mieszkań w IV kwartale 2026 r. Spółka miała na koniec września 64 umowy rezerwacyjne, prawie dwa razy więcej niż na koniec czerwca (35). Jeśli przekazania utrzymają tempo z III kwartału, raport roczny za 2026 r. pokaże pierwszy od dwóch lat wynik oparty na mieszkaniach, a nie na gruntach. Jeśli zwolnią, zysk znów będzie zależał od transakcji jednorazowych, a koszty zarządu, które w 2025 r. wzrosły do 28,3 mln zł z 17,5 mln zł, obciążą wynik.

Druga kwestia to gotówka przed czerwcem 2027 r. Raport roczny za 2026 r. pokaże, czy suma gotówki i jednostek funduszy nadal przekracza 53 mln zł potrzebne na wykup serii J. Seria została już przeniesiona do zobowiązań krótkoterminowych, co spółka sama wskazuje w sprawozdaniu zarządu. Wartość ta nie obejmuje kolejnych odsetek: w pierwszej połowie 2026 r. grupa zapłaciła 6,3 mln zł odsetek, a koszty finansowe wyniosły 5,8 mln zł. Wynik operacyjny półrocza pokrył je 4,08 razy (nasze wyliczenie), choć zawierał jeszcze mały zysk z gruntu.

Trzecia kwestia to wskaźnik dźwigni po uruchomieniu kredytu na Lokum Soho. Przy 0,2 zapas do progu 0,80 podanego przez Notorię jest duży, ale kredyt do 213,7 mln zł podniesie dług brutto. Pełnej definicji wskaźnika i progów z warunków emisji nie mamy, więc tego zapasu nie traktujemy jako potwierdzonego. Czwarta kwestia to sposób refinansowania serii K przed sierpniem 2028 r., czyli nowa emisja albo sprzedaż gruntów.

Ocena krytyczna jest następująca. Bilans Lokum jest jednym z mocniejszych wśród deweloperów z Catalyst: kapitał własny przekracza wartość obligacji 3,6 razy (nasze wyliczenie), a kredytów bankowych na koniec czerwca nie było. Słabsza jest jakość zysków. Zwrot z kapitału spadł z 25,6% w 2023 r. do 6,0% w 2025 r. (nasze wyliczenie), a dwa ostatnie lata grupa przetrwała dzięki sprzedaży gruntów. Do tego dochodzi wysoka dywidenda wypłacona na rok przed wykupem. Pozytywne jest to, że w 2026 r. przekazania mieszkań wróciły i przepływ operacyjny jest dodatni.

Nasza ocena: Lokum ma bilans, który udźwignie obecny dług, ale spłata serii J i K zależy od sprzedaży gotowych mieszkań w latach 2026–2027, bo największy projekt spółki skończy się dopiero po wykupie serii K.

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej.

Wszystkie analizy tej spółki znajdziesz na stronie Lokum Deweloper w serwisie.