Novdom: 141,7 mln zł przychodów, zysk z 12 miesięcy 0,72 mln zł

🕒 8 min czytania

Novdom z Przasnysza zarobił w 2025 r. rekordowe 141,7 mln zł przychodów, ale zysk netto spadł do 4,2 mln zł, a w ostatnich 12 miesiącach do 30.06.2026 r. wyniósł zaledwie 0,72 mln zł. Dług netto grupy jest niski (9,92 mln zł), lecz tylko dlatego, że warunki emisji liczą rachunki powiernicze nabywców jak gotówkę. Jedyna seria obligacji (27 mln zł, wykup w 2028 r.) ma kowenant wymagający dodatniego zysku, który według oświadczenia spółki 30.06.2025 r. był ujemny.

W skrócie:

• Przychody wyniosły 88,3 mln zł w 2023 r., 104,5 mln zł w 2024 r. i 141,7 mln zł w 2025 r., a zysk operacyjny 13,0 mln zł, 10,6 mln zł i 9,8 mln zł.
• W I półroczu 2026 r. przychody spadły o 21,4% do 67,2 mln zł, a zysk netto o 50,9% do 3,3 mln zł.
• Dług netto według definicji z warunków emisji to 9,92 mln zł, bez rachunków powierniczych 30,3 mln zł (nasze wyliczenie).
• Hipoteka na 11 nieruchomościach ma wyceny z lat 2023 i 2024 sumujące się do 27,2 mln zł, więc wskaźnik zabezpieczenia to około 0,99 przy limicie 1 (nasze wyliczenie).

---

Rosną przychody, maleje marża

Novdom buduje mieszkania w północnym Mazowszu i na Warmii: w Przasnyszu, Ciechanowie, Płońsku, Ostrołęce, Wołominie, Grodzisku Mazowieckim, Olsztynie i Szczytnie. Według skonsolidowanego sprawozdania za 2025 r. grupa przeniosła własność 353 lokali, podpisała 299 nowych umów sprzedaży i miała 508 lokali zakontraktowanych na koniec roku. W budowie jest 900 mieszkań, a w planach na 2 do 3 lat kolejne 1 070.

Przychody wzrosły w 2024 r. o 18,3% (nasze wyliczenie). Przychody wzrosły w 2025 r. o 35,6%. Zysk jednak nie nadążał. Marża operacyjna spadła z 14,8% w 2023 r. do 10,1% w 2024 r. i 6,9% w 2025 r. Zysk netto zmalał z 8,6 mln zł do 6,3 mln zł, a potem do 4,2 mln zł, czyli rentowność kapitału własnego spadła z 15,6% do 6,8% (nasze wyliczenia). Spółka tłumaczy to rozbudową organizacji: koszty ogólnego zarządu wzrosły z 12,0 mln zł w 2024 r. do 17,0 mln zł w 2025 r.

Marża brutto na sprzedaży (przychody minus koszt wytworzenia sprzedanych produktów) wyniosła 26,5% w 2024 r. i 24,7% w 2025 r. (nasze wyliczenia). Spadek zysku operacyjnego w 2025 r. wynika więc częściowo z pogorszenia marży na budowach, a częściowo z rosnących kosztów stałych. Spółka pisze o ponownym wzroście cen usług budowlanych i materiałów, a rynek, na którym działa, ma ceny transakcyjne stabilne lub rosnące powoli, więc przerzucenie kosztów na nabywców jest ograniczone.

Pierwsze półrocze 2026 r. pogłębiło ten obraz. Według raportu półrocznego z 30.09.2026 r. przychody spadły o 21,4%, zysk operacyjny o 42,9% do 5,7 mln zł, a marża brutto na sprzedaży do 18,8% z 24,9% rok wcześniej (nasze wyliczenie). Spółka wskazuje mniejszą liczbę aktów notarialnych, bo przychód ujmuje w dniu aktu, i zapowiada nadrobienie w II półroczu. To zapowiedź, a nie dane.

Sezonowość widać na przykładzie 2025 r. Po odjęciu I półrocza od całego roku wychodzi, że II półrocze 2025 r. miało przychody 56,3 mln zł, zysk operacyjny −0,1 mln zł i zysk netto −2,6 mln zł (nasze wyliczenie). Jedno półrocze z wynikiem dodatnim, drugie na granicy zera: ocena rocznej rentowności na podstawie samego I półrocza byłaby więc myląca w obie strony.

Dług jest niski, ale głównie na papierze rachunków powierniczych

Spółka podaje w oświadczeniu o wskaźnikach na 30.06.2026 r. dług finansowy netto 9,92 mln zł przy kapitałach własnych 62,96 mln zł, czyli wskaźnik zadłużenia 0,16. Nasze wyliczenie z bilansu potwierdza tę liczbę: obligacje 27,0 mln zł, kredyty i pożyczki 10,2 mln zł i leasing 0,9 mln zł sumują się do 38,1 mln zł długu, a środki pieniężne wynoszą 28,2 mln zł.

Z tych 28,2 mln zł aż 20,4 mln zł leży na otwartych rachunkach powierniczych, na których są wpłaty nabywców, uwalniane po aktach notarialnych. Definicja zadłużenia netto w warunkach emisji wprost uznaje te środki za dostępne dla emitenta, więc spółka ma prawo je odjąć. Wolne środki na rachunkach to 7,1 mln zł plus 0,6 mln zł innych aktywów pieniężnych, razem 7,8 mln zł, czyli 0,29 kwoty serii. Bez rachunków powierniczych dług netto wynosi 30,3 mln zł, czyli 0,48 kapitału własnego (nasze wyliczenie).

Obciążenie odsetkami rośnie. Odsetki w kosztach finansowych wzrosły w 2025 r. o 40,8% do 4,0 mln zł. Pokrycie odsetek z EBITDA spadło z 3,99 raza w 2024 r. do 2,63 raza w 2025 r., a za 12 miesięcy do 30.06.2026 r. wynosi 1,65 raza (nasze wyliczenia). Dług netto do EBITDA z 12 miesięcy to 1,55 raza według definicji spółki. Polityka rachunkowości grupy pozwala zaliczać koszty finansowania do kosztu wytworzenia inwestycji, ale sprawozdania nie podają kwoty skapitalizowanej w zapasach. Pokrycie liczone na odsetkach z rachunku wyników należy więc traktować jako górne.

Gotówka z działalności operacyjnej była w 2025 r. ujemna: −4,9 mln zł, a po nakładach inwestycyjnych 0,4 mln zł wolne przepływy wyniosły −5,3 mln zł. Zaliczki od nabywców (113,5 mln zł) to 64,5% zobowiązań i rezerw na 30.06.2026 r. (nasze wyliczenie): grupa finansuje budowy przede wszystkim pieniędzmi klientów, więc jej płynność zależy od sprzedaży i terminów przekazań.

Seria B: hipoteka bez zapasu i kowenant zysku

Obligacje serii B (NOD0828) o wartości 27 mln zł mają wykup 26.08.2028 r. i oprocentowanie WIBOR 3M plus marża 4,85 pkt proc., czyli według bazy 8,68%. Odsetki płatne są kwartalnie, najbliższa płatność przypada 26.11.2026 r. Wykup nastąpi dopiero za prawie dwa lata, lecz roczne odsetki to według bieżącej stawki około 2,3 mln zł (nasze wyliczenie).

Zabezpieczeniem jest hipoteka umowna do 27 mln zł, cesja z rachunku emisji i weksel. Według dokumentu informacyjnego hipoteką objętych jest 11 nieruchomości, w tym dwie działki w Olsztynie i nieruchomości w Mikołajkach, Przasnyszu, Sierakowie i Płońsku. Wyceny z operatów z lat 2023 i 2024 sumują się do 27,2 mln zł, a największa (Mikołajki) to 9,1 mln zł, czyli 33,5% sumy (nasze wyliczenia). Warunki emisji wymagają, aby wskaźnik zabezpieczenia, czyli nominał obligacji do wartości nieruchomości powiększonej o środki na rachunku powierniczym emisji, nie przekraczał 1. Przy 27,0 mln zł nominału wychodzi 0,99 bez tych środków. Zapas wynosi więc około 0,8%, a ostatnie oświadczenie, w którym spółka potwierdzała ten wskaźnik, dotyczy 31.12.2024 r.

Warunki emisji z 05.09.2024 r. zawierają też kowenant zysku: podstawą wcześniejszego wykupu jest sytuacja, w której emitent nie wykaże zysku netto za ostatnie 12 miesięcy. W oświadczeniu z 30.09.2025 r. spółka podała dla 30.06.2025 r. wartość −0,22 mln zł i potwierdziła tylko wskaźnik zadłużenia (0,19 przy limicie 1,2). Wcześniejszy wykup wymaga jednak uchwały zgromadzenia obligatariuszy, a w bazie komunikatów nie ma informacji o zgromadzeniu ani o stanowisku obligatariuszy. Na kolejnych dniach weryfikacji kowenant był spełniony: 4,2 mln zł na 31.12.2025 r. i 0,72 mln zł na 30.06.2026 r.

Co pokażą najbliższe miesiące

Zysk netto za 12 miesięcy na 31.12.2026 r. będzie równy wynikowi całego 2026 r. Pierwsze półrocze zamknęło się zyskiem 3,3 mln zł, a II półrocze 2025 r. zamknęło się wynikiem −2,6 mln zł (nasze wyliczenie), więc bufor względem zera jest wąski i zależy od liczby aktów notarialnych w drugiej połowie roku. Spółka zapowiada nadrobienie wyniku, ale liczba przekazań za I półrocze 2026 r. nie jest w raportach podana.

Mocne strony są realne. Dług finansowy netto jest niski nawet po odjęciu środków powierniczych w relacji do kapitału (0,48 wobec limitu 1,2). Audytor BF Audyt wydał opinię bez zastrzeżeń do sprawozdania za 2025 r. Spółka płaci odsetki bez opóźnień, wypłaty na rzecz wspólników mieszczą się w limicie połowy wyniku (w 2025 r. wypłacono 0,8 mln zł przy limicie 3,2 mln zł, nasze wyliczenie). Wykup przypada dopiero w sierpniu 2028 r.

W ujęciu rentowności i płynności obraz jest przeciętny. Rentowność kapitału własnego w 2025 r. wyniosła 6,8%, płynność bieżąca (aktywa obrotowe do zobowiązań krótkoterminowych) 1,61 na koniec 2025 r. i 1,71 na 30.06.2026 r., a zapasy to 77,5% aktywów obrotowych (nasze wyliczenie). Kapitał własny stanowi 26% aktywów. To bilans typowy dla dewelopera: wartość dla obligatariusza zależy od tego, czy rozpoczęte budowy zostaną sprzedane po cenach pokrywających koszty, a nie od majątku trwałego, który wynosi tylko 15,9 mln zł.

Nasza ocena: ryzyko dla obligatariusza nie leży dziś w poziomie długu, tylko w trzech wąskich zapasach naraz: zysku netto z 12 miesięcy (0,72 mln zł), wolnych środkach (7,8 mln zł wobec 27 mln zł serii) i wskaźniku zabezpieczenia (0,99 wobec limitu 1). Każdy z nich osobno jest do utrzymania, ale marża operacyjna spada od trzech lat, a koszty odsetek rosną. Do zweryfikowania pozostaje, czy wyceny nieruchomości były aktualizowane po 2024 r. oraz jaka część odsetek trafia do zapasów, bo sprawozdania tej kwoty nie ujawniają. Kolejnym sprawdzianem będzie raport roczny za 2026 r. z oświadczeniem o wskaźnikach na 31.12.2026 r.

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej.

Wszystkie analizy tej spółki znajdziesz na stronie Novdom w serwisie.