7R: publiczna emisja obligacji serii E do 125 mln zł, WIBOR + 4,00–4,50 p.p.

🕒 6 min czytania

7R S.A., deweloper magazynów obecny na Catalyst od kwietnia 2025 r., otwiera pierwszą publiczną ofertę obligacji. Seria E to do 75 mln zł (75 000 obligacji po 1 000 zł) z możliwością zwiększenia do 125 mln zł. Oprocentowanie jest zmienne: WIBOR 6M plus marża od 4,00 do 4,50 p.p., którą spółka ustali po zebraniu zapisów. Wykup przypada na 19 listopada 2029 r. Zapisy trwają od 28 października do 10 listopada 2026 r. (raport bieżący EBI nr 17/2026, ostateczne warunki emisji serii E).

To pierwsza seria z programu publicznego do 350 mln zł, na który KNF zatwierdziła prospekt 11 września 2026 r. (pisaliśmy o tym). Minimalny zapis to jedna obligacja, więc oferta jest skierowana także do inwestorów indywidualnych.

Warunki serii E

Marżę ustala book-building. Składając zapis, inwestor wpisuje najniższą marżę, jaką akceptuje (w przedziale 4,00–4,50 p.p., co 0,10 p.p.). Obligacje dostaną tylko ci, którzy wskazali marżę równą ostatecznej albo niższą. Kto poda marżę wyższą niż ustalona przez spółkę, nie dostanie przydziału.

Ile to daje w złotych? Przy stawce WIBOR 6M z ostatniego ustalenia kuponu serii D (8,14% − 4,25 p.p. = 3,89%) oprocentowanie serii E wyniosłoby od 7,89% do 8,39% rocznie przed podatkiem, czyli od 78,90 zł do 83,90 zł na jedną obligację (obliczenie własne). WIBOR zmienia się co pół roku, więc kupony w kolejnych okresach będą inne.

Spółka może wykupić obligacje wcześniej, najwcześniej w trzecim okresie odsetkowym. Zapłaci wtedy premię 1,50% nominału, w czwartym okresie 0,75%, a w piątym i szóstym bez premii. Dom maklerski Michael / Ström zobowiązał się złożyć zapis na 12 mln zł niezależnie od popytu. Koszty oferty spółka szacuje na 1,875 mln zł, czyli 2,5% wartości bazowej emisji (obliczenie własne). Pieniądze mają trafić na zielone projekty magazynowe zgodne z ramą Green Bond Framework, m.in. w Warszawie, Krakowie, Berlinie i Czechach.

Gdzie złożyć zapis

Zapisy na serię E od 28 października do 10 listopada 2026 r. przyjmują dwa domy maklerskie z konsorcjum oferującym:

• Michael / Ström Dom Maklerski: zapis przez internet na stronie oferty serii E albo w 13 punktach obsługi klienta (Warszawa, Poznań, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź, Lublin, Toruń, Bydgoszcz, Rzeszów, Kielce, Katowice, Busko-Zdrój).
• Dom Maklerski BDM: strona zapisu na serię E i punkty obsługi klienta, m.in. w Bielsku-Białej, Katowicach, Krakowie, Warszawie i we Wrocławiu.

Do zapisu potrzebny jest rachunek maklerski: bez numeru rachunku papierów wartościowych w formularzu obligacje nie zostaną przydzielone. Zapis trzeba opłacić najpóźniej w chwili jego złożenia. Pełna lista punktów z adresami jest w załączniku do ostatecznych warunków emisji.

Porównanie z wcześniejszymi seriami i wyniki 7R

Marża serii E jest niższa niż w seriach A i C o 0,30–0,80 p.p. i bliska serii D z marca 2026 r. (od 0,25 p.p. mniej do 0,25 p.p. więcej). Termin wykupu jest najdłuższy ze wszystkich serii spółki. Dotychczasowe serie notowane są tuż powyżej nominału, a obsługa wszystkich przebiegała dotąd bez opóźnień. Seria A ma poręczenie spółki zależnej 7R International B.V., seria E nie ma żadnego zabezpieczenia.

Złotowe serie 7R na Catalyst to dziś 285,9 mln zł nominału. Po serii E będzie to 360,9 mln zł, a przy pełnym zwiększeniu oferty 410,9 mln zł (obliczenia własne).

Niższą marżę trzeba zestawić z wynikami spółki. W pierwszym półroczu 2026 r. grupa 7R miała 46,5 mln zł przychodów, ponad trzy razy więcej niż rok wcześniej, ale nadal stratę: 11,8 mln zł netto i 16,2 mln zł na sprzedaży. W całym 2025 r. strata netto wyniosła 160,6 mln zł. Gotówka spadła w pół roku z 247,6 mln zł do 202,2 mln zł, a dług finansowy netto na koniec czerwca wynosił 442,3 mln zł, przy wskaźniku długu netto do aktywów 0,29 (dane z niebadanego raportu półrocznego, szczegóły w artykule o wynikach).

Nasza ocena: marża serii E jest niższa niż w pierwszych emisjach 7R, choć spółka nadal ma stratę operacyjną, a obsługa jej długu zależy od nowych emisji i sprzedaży projektów, a nie od bieżących zysków. Niższa premia za ryzyko przy niezmienionym profilu finansowym to dla obligatariusza gorszy stosunek oprocentowania do ryzyka niż w seriach A i C.

Co pokazuje prezentacja oferty

Otwórz prezentację oferty serii E (PDF, 36 stron) →

28 października 7R i oferujący Michael / Ström opublikowali prezentację inwestorską serii E. To materiał reklamowy, a wiążące są prospekt i ostateczne warunki emisji. Liczby w prezentacji zgadzają się z raportem półrocznym. Prezentacja zestawia jednak dane z kilku okresów i pokazuje trzy rzeczy, których nie widać w samym półroczu:

• Dług netto szybko rośnie. Skonsolidowany dług finansowy netto wzrósł z 275,2 mln zł na koniec 2025 r. do 442,3 mln zł na 30 czerwca 2026 r., czyli o 167,1 mln zł (o 60,7%) w pół roku (obliczenie własne). Wskaźnik LtV według definicji spółki wzrósł w tym czasie z 0,21 do 0,33.
• Mała strata operacyjna wynika z przeszacowania. Strata z działalności operacyjnej w I półroczu 2026 r. wyniosła tylko 0,7 mln zł, ale 30,6 mln zł dała aktualizacja wartości nieruchomości (m.in. 7R Park Kraków 3 Nowa Huta). Bez tego zapisu strata operacyjna wyniosłaby ok. 31,3 mln zł (obliczenie własne).
• Część wsparcia właściciela jest jeszcze do wniesienia. Fundusz Urban Partners, większościowy akcjonariusz, wniósł 131 mln euro z 183 mln euro zapowiedzianego dokapitalizowania. Pozostaje 52 mln euro.

Nasza ocena: poprawa wyniku w półroczu to głównie zapis księgowy, a nie gotówka. Dla obligatariuszy serii E ważniejsze od tego wyniku są dalsze wpłaty Urban Partners i tempo wzrostu długu.

Ryzyka

• Brak zabezpieczenia. Seria E nie ma poręczenia ani zastawu. W razie kłopotów spółki obligatariusze tej serii nie mają pierwszeństwa przed innymi wierzycielami.
• Strata operacyjna i malejąca gotówka. Spółka nie zarabia jeszcze na podstawowej działalności, a obsługa długu zależy od kolejnych emisji i sprzedaży gotowych magazynów.
• Zmienny kupon. Oprocentowanie idzie za WIBOR 6M. Gdy stopy procentowe spadną, spadną także odsetki z serii E.
• Wcześniejszy wykup. Od trzeciego okresu odsetkowego spółka może wykupić obligacje przed terminem, z premią najwyżej 1,50%, a w ostatnim roku bez premii.
• Płynność. Część serii 7R ma na Catalyst pojedyncze transakcje, a seria C od dłuższego czasu nie ma aktualnego kursu. Sprzedaż przed terminem może wymagać ustępstwa w cenie.

Źródło: 7R S.A., raport bieżący EBI nr 17/2026 (27.10.2026), ostateczne warunki emisji obligacji serii E (27.10.2026), prospekt podstawowy 7R S.A., skonsolidowany raport półroczny grupy 7R za I półrocze 2026 r. (14.09.2026), prezentacja inwestorska oferty serii E (28.10.2026), parametry i kursy serii z Catalyst i Notorii (22–28.10.2026).

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej.