Ten deweloper magazynowy zarobił w 2022 r. rekordowe 234,6 mln zł. Od tamtej pory notuje stratę netto czwarty rok z rzędu. Sprawdźmy, co się stało i dlaczego przychody potrafią spaść o 90% w dwa lata, a rok później odbić.
W skrócie:
- Zysk netto: z +234,6 mln zł (2022) do strat w każdym kolejnym roku, ok. -160,6 mln zł w 2025 r.
- Przychody wahają się skokowo: 849 mln zł (2022), 83 mln zł (2024), odbicie do 115 mln zł (2025)
- Kapitał własny po raz pierwszy w tym okresie spadł w 2025 r., bez nowego zastrzyku od inwestora
- Nordycki fundusz NREP przejął ok. 80% akcji, inwestując ok. 200 mln euro
- Brak notowanych akcji: wyłącznie zielone obligacje na Catalyst, program o wartości 100 mln euro
Deweloper, który sprzedaje całe magazyny, nie tylko wynajmuje
Ta spółka to jeden z największych deweloperów powierzchni magazynowych i logistycznych w Polsce, działający też w Czechach, ze specjalizacją w budynkach energooszczędnych certyfikowanych BREEAM na poziomie co najmniej „excellent”. Nie jest notowana na GPW: na Catalyst notowane są wyłącznie jej obligacje, w ramach programu zielonych obligacji o wartości 100 mln euro. Debiut nastąpił w kwietniu 2025 r., jako 153. emitent na tym rynku.
Kluczowy element modelu biznesowego: obok wynajmu, grupa regularnie sprzedaje całe, ukończone portfele nieruchomości inwestorom instytucjonalnym. Przykład: sprzedaż pięciu nieruchomości o powierzchni 212 tys. m² za ponad 150 mln euro na przełomie 2024 r. To tłumaczy, dlaczego roczny przychód zależy bardziej od tego, czy w danym roku zamknięto dużą transakcję sprzedażową, niż od stabilnego strumienia czynszowego.
Cztery lata bez powrotu do zysku
Przychody spadały gwałtownie trzy lata z rzędu: z 849,3 mln zł w 2022 r. do zaledwie 83,4 mln zł w 2024 r., czyli o ok. 90%. W 2025 r. nastąpiło odbicie, do 114,9 mln zł (+37,8% rok do roku).
Zysk netto poszedł w znacznie gorszym kierunku niż sam przychód: z rekordowych +234,6 mln zł w 2022 r. do strat w każdym z kolejnych trzech lat: -9,8 mln zł (2023), -140,4 mln zł (2024) i ok. -160,6 mln zł (2025, potwierdzone podpisanym raportem rocznym). Co ważne: wcześniejszy szacunek spółki dla 2025 r. (146,1 mln zł straty, publikowany przy okazji emisji obligacji) okazał się o ok. 10% zbyt optymistyczny względem wyniku finalnego.
Kapitał własny: pierwszy spadek bez wsparcia inwestora
Nordycki fundusz nieruchomościowy NREP (od 2026 r. działający pod marką Urban Partners) przejął ok. 80% akcji poprzez wykonanie warrantów w grudniu 2023 r. i kwietniu 2024 r., inwestując łącznie ok. 200 mln euro. To dokapitalizowanie widać wprost w bilansie: kapitał własny rósł z 569,8 mln zł do 934,9 mln zł w latach 2023-2024, mimo strat netto w tym samym czasie.
W 2025 r., bez nowego zastrzyku kapitału od NREP, strata netto obniżyła kapitał własny wprost: spadek do ok. 761,3 mln zł, czyli o niemal 19%. To pierwszy rok w analizowanym okresie, w którym kapitał realnie się skurczył, nie tylko wolniej rósł.
Co na to Graham i Buffett?
Brak notowanych akcji wyklucza tu klasyczne P/E, P/BV czy Graham Number: wycena musi iść przez pryzmat obligatariusza, nie akcjonariusza. Z tej perspektywy jeden wskaźnik faktycznie się poprawia: relacja zobowiązań do kapitału własnego spadła z 187,7% w 2022 r. do 49,3% w 2024 r. (dane za 2025 r. nie zostały wiarygodnie wyodrębnione z dostępnego raportu).
Filtr Buffetta pyta o jakość biznesu w czasie, a tu odpowiedzi trudno nazwać budującymi: skrajnie niestabilne ROE (od +41,2% do ok. -21,1% w cztery lata), przychody wahające się o rząd wielkości rok do roku i cztery lata z rzędu bez powrotu do rentowności. Część tej zmienności to prawdopodobnie efekt ogólnobranżowego cyklu wycen nieruchomości komercyjnych w Europie, nie wyłącznie słabość samej spółki, ale z zewnątrz nie da się tego w pełni rozdzielić.
Pytanie, które warto sobie zadać: poprawiająca się dźwignia finansowa to realny sygnał bezpieczeństwa dla obligatariusza, czy tylko efekt uboczny jednorazowego zastrzyku kapitału, który w 2025 r. już się nie powtórzył?
Źródła
- Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy 7R za 2025 r. (podpisane 14.05.2026)
- Obligacje.pl: mniej gotówkowych nadwyżek w Grupie 7R (15.05.2026)
- Rp.pl: 7R i NREP nawiązują strategiczne partnerstwo
- Stockwatch.pl: profil obligacyjny 7R (dostęp 14.07.2026)
- GPW Catalyst: relacja z debiutu (15.04.2025)
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej.
