7R: cztery lata bez zysku, po rekordowym roku 2022

🕒 4 min czytania

Ten deweloper magazynowy zarobił w 2022 r. rekordowe 234,6 mln zł. Od tamtej pory notuje stratę netto czwarty rok z rzędu. Sprawdźmy, co się stało i dlaczego przychody potrafią spaść o 90% w dwa lata, a rok później odbić.

W skrócie:

• Zysk netto: z +234,6 mln zł (2022) do strat w każdym kolejnym roku, ok. −160,6 mln zł w 2025 r.
• Przychody wahają się skokowo: 849 mln zł (2022), 83 mln zł (2024), odbicie do 115 mln zł (2025)
• Kapitał własny po raz pierwszy w tym okresie spadł w 2025 r., bez nowego zastrzyku od inwestora
• Nordycki fundusz NREP przejął ok. 80% akcji, inwestując ok. 200 mln euro
• Brak notowanych akcji: wyłącznie zielone obligacje na Catalyst, program o wartości 120 mln euro (od marca 2026 r., wcześniej 100 mln euro)

Deweloper, który sprzedaje całe magazyny, nie tylko wynajmuje

Ta spółka to jeden z największych deweloperów powierzchni magazynowych i logistycznych w Polsce, działający też w Czechach, ze specjalizacją w budynkach energooszczędnych certyfikowanych BREEAM na poziomie co najmniej „excellent”. Nie jest notowana na GPW: na Catalyst notowane są wyłącznie jej obligacje, w ramach programu zielonych obligacji o wartości 120 mln euro (podniesionej ze 100 mln euro w marcu 2026 r.). Debiut nastąpił w kwietniu 2025 r., jako 153. emitent na tym rynku.

Kluczowy element modelu biznesowego: obok wynajmu, grupa regularnie sprzedaje całe, ukończone portfele nieruchomości inwestorom instytucjonalnym. Przykład: sprzedaż pięciu nieruchomości o powierzchni 212 tys. m² za ponad 150 mln euro na przełomie 2024 r. To tłumaczy, dlaczego roczny przychód zależy bardziej od tego, czy w danym roku zamknięto dużą transakcję sprzedażową, niż od stabilnego strumienia czynszowego.

Cztery lata bez powrotu do zysku

Przychody spadały gwałtownie trzy lata z rzędu: z 849,3 mln zł w 2022 r. do zaledwie 83,4 mln zł w 2024 r., czyli o ok. 90%. W 2025 r. nastąpiło odbicie, do 114,9 mln zł (+37,8% rok do roku).

Zysk netto poszedł w znacznie gorszym kierunku niż sam przychód: z rekordowych +234,6 mln zł w 2022 r. do strat w każdym z kolejnych trzech lat: −9,8 mln zł (2023), −140,4 mln zł (2024) i ok. −160,6 mln zł (2025, potwierdzone podpisanym raportem rocznym). Co ważne: wcześniejszy szacunek spółki dla 2025 r. (146,1 mln zł straty, publikowany przy okazji emisji obligacji) okazał się o ok. 10% zbyt optymistyczny względem wyniku finalnego.

Kapitał własny: pierwszy spadek bez wsparcia inwestora

Nordycki fundusz nieruchomościowy NREP (od 2026 r. działający pod marką Urban Partners) przejął ok. 80% akcji poprzez wykonanie warrantów w grudniu 2023 r. i kwietniu 2024 r., inwestując łącznie ok. 200 mln euro. To dokapitalizowanie widać wprost w bilansie: kapitał własny rósł z 569,8 mln zł do 934,9 mln zł w latach 2023-2024, mimo strat netto w tym samym czasie.

W 2025 r., bez nowego zastrzyku kapitału od NREP, strata netto obniżyła kapitał własny wprost: spadek do ok. 761,3 mln zł, czyli o niemal 19%. To pierwszy rok w analizowanym okresie, w którym kapitał realnie się skurczył, nie tylko wolniej rósł.

Co na to Graham i Buffett?

Brak notowanych akcji wyklucza tu klasyczne P/E, P/BV czy Graham Number: wycena musi iść przez pryzmat obligatariusza, nie akcjonariusza. Z tej perspektywy jeden wskaźnik faktycznie się poprawia: relacja zobowiązań do kapitału własnego spadła z 187,7% w 2022 r. do 49,3% w 2024 r. (dane za 2025 r. nie zostały wiarygodnie wyodrębnione z dostępnego raportu).

Filtr Buffetta pyta o jakość biznesu w czasie, a tu odpowiedzi trudno nazwać budującymi: skrajnie niestabilne ROE (od +41,2% do ok. −21,1% w cztery lata), przychody wahające się o rząd wielkości rok do roku i cztery lata z rzędu bez powrotu do rentowności. Część tej zmienności to prawdopodobnie efekt ogólnobranżowego cyklu wycen nieruchomości komercyjnych w Europie, nie wyłącznie słabość samej spółki, ale z zewnątrz nie da się tego w pełni rozdzielić.

Pytanie, które warto sobie zadać: poprawiająca się dźwignia finansowa to realny sygnał bezpieczeństwa dla obligatariusza, czy tylko efekt uboczny jednorazowego zastrzyku kapitału, który w 2025 r. już się nie powtórzył?

Źródła

• Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy 7R za 2025 r. (podpisane 14.05.2026)
• Obligacje.pl: mniej gotówkowych nadwyżek w Grupie 7R (15.05.2026)
• Rp.pl: 7R i NREP nawiązują strategiczne partnerstwo
• Stockwatch.pl: profil obligacyjny 7R (dostęp 14.07.2026)
• GPW Catalyst: relacja z debiutu (15.04.2025)

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej.