Dom Development: zysk 654,2 mln zł i najbliższy wykup obligacji w 2028 r.

🕒 10 min czytania

Największy giełdowy deweloper mieszkaniowy zarobił w 2025 r. 654,2 mln zł, o 15,0% więcej niż rok wcześniej, a w I półroczu 2026 r. kolejne 258,5 mln zł. Dług Dom Development rośnie, bo spółka kupuje grunty i wypłaca rekordowe dywidendy, ale nadal jest niski: dług netto według definicji spółki to 416,3 mln zł, czyli mniej niż połowa EBITDA z ostatnich 12 miesięcy. Cztery serie obligacji za 785 mln zł mają terminy wykupu od września 2028 r. do marca 2031 r., a każda kolejna emisja miała niższą marżę.

W skrócie:

Przychody w 2025 r. wyniosły 3 255,6 mln zł (+2,8% r/r), zysk netto akcjonariuszy 654,2 mln zł (+15,0%), a ROE 32,90%.
W I półroczu 2026 r. przychody wzrosły o 20,6% do 1 560,9 mln zł, zysk netto o 5,2% do 258,5 mln zł, przy marży brutto 30,9% wobec 35,2% rok wcześniej.
Dług netto według definicji spółki wzrósł z 175,8 mln zł na koniec 2025 r. do 416,3 mln zł na 30 czerwca 2026 r., czyli 20,2% kapitału własnego.
Najbliższy wykup obligacji przypada 28 września 2028 r. (seria DOM0928, 260 mln zł); w 2027 r. spółka nie ma żadnego wykupu.
7 października 2026 r. zarząd zdecydował o zaliczce na poczet dywidendy za 2026 r.: 7,35 zł na akcję, łącznie 189,6 mln zł, wypłata 9 grudnia 2026 r.

Trzy lata rosnących zysków i słabsza marża w 2026 roku

Dom Development buduje mieszkania w Warszawie, Trójmieście (przez spółkę Euro Styl), Wrocławiu i Krakowie, a od maja 2026 r. przygotowuje pierwszą inwestycję w Poznaniu. Spółkę kontroluje luksemburska Groupe Belleforêt z udziałem 54,81% w głosach, związana z założycielami firmy. Wszystkie liczby w tym tekście pochodzą ze skonsolidowanych sprawozdań grupy: badanych przez PwC za lata 2024 i 2025 oraz przeglądanego przez biegłego sprawozdania za I półrocze 2026 r. Dane za 2023 r. bierzemy z kolumny porównawczej sprawozdania za 2024 r.

W ciągu trzech lat zysk netto akcjonariuszy wzrósł z 460,2 mln zł w 2023 r. do 569,1 mln zł w 2024 r. i 654,2 mln zł w 2025 r., co daje średnie tempo około 19% rocznie. Przychody rosły wolniej: z 2 550,3 mln zł do 3 255,6 mln zł, czyli średnio o 13% rocznie. Różnica wynika z marży brutto na sprzedaży, która wzrosła z 32,0% do 34,4%. Zysk operacyjny za 2025 r. wyniósł 801,0 mln zł, a rentowność kapitału (ROE, zysk do kapitału na koniec roku) przez trzy lata utrzymywała się powyżej 31%: 31,75% w 2023 r., 33,44% w 2024 r. i 32,90% w 2025 r. Spółka liczy ten wskaźnik inaczej, na kapitale z początku okresu, i podaje 37,8% za 12 miesięcy do czerwca 2026 r. Tak wysoka rentowność przy rosnącym kapitale oznacza, że grupa zarabia na nowych projektach co najmniej tyle samo co na starszych.

W I półroczu 2026 r. przychody wzrosły do 1 560,9 mln zł z 1 293,9 mln zł, bo grupa przekazała klientom 1 976 lokali wobec 1 595 rok wcześniej. Zysk netto rósł jednak wolniej, o 5,2% do 258,5 mln zł, ponieważ marża brutto spadła do 30,9% z wyjątkowo wysokich 35,2%. Spółka tłumaczy to strukturą projektów oddanych w tym okresie; w ofercie ma zarówno mieszkania popularne, jak i apartamenty premium, a ich udział w przekazaniach zmienia się z kwartału na kwartał. Deweloper rozpoznaje przychód dopiero przy przekazaniu lokalu, a większość tegorocznych przekazań przypada na drugie półrocze. Ocena całego 2026 r. będzie więc możliwa dopiero po raporcie rocznym. Do dyspozycji jest już kolejna wskazówka: komunikat z 5 października 2026 r. podaje 1 250 przekazań w samym III kwartale.

Rekordowa sprzedaż, duży bank ziemi i wpłaty klientów

Dom Development podpisał w 2025 r. umowy na 4 448 lokali, o 4% więcej niż w 2024 r. (4 269), i przekazał klientom detalicznym 4 228 mieszkań (rok wcześniej 3 916). Do tego doszło 97 lokali sprzedanych inwestorowi instytucjonalnemu z rynku najmu (w 2024 r. 300). Rok 2026 jest jeszcze lepszy. Po trzech kwartałach sprzedaż netto wynosi 3 633 lokale wobec 3 216 rok wcześniej (+13,0%, nasze wyliczenie z komunikatów kwartalnych), a przekazania 3 226 wobec 2 545. W samym III kwartale grupa sprzedała 1 251 lokali, w tym 569 w Warszawie, 320 w Trójmieście, 205 we Wrocławiu i 157 w Krakowie. Według sprawozdania zarządu 55% transakcji w I półroczu było współfinansowanych kredytem hipotecznym, a reszta to zakupy za gotówkę.

Na koniec czerwca 2026 r. grupa budowała 9 402 lokale (rok wcześniej 8 270) i miała w ofercie 4 694 mieszkania. Bank ziemi, czyli grunty kupione i kontrolowane, wystarcza na 17 844 lokale: 8 651 w Warszawie, 5 962 w Trójmieście, 1 580 w Krakowie, 1 423 we Wrocławiu i 228 w Poznaniu. Przy obecnym tempie sprzedaży to zapas na około cztery lata, nie licząc mieszkań już w budowie. W I półroczu grupa wydała na nowe grunty 634 mln zł, co tłumaczy ujemne przepływy z działalności operacyjnej (minus 164,4 mln zł).

Dla wierzyciela ważny jest portfel umów, których spółka jeszcze nie rozliczyła. Na 30 czerwca 2026 r. miała 5 606 sprzedanych, ale nieprzekazanych mieszkań o wartości 4 398 mln zł. Klienci wpłacili na nie 2 196,3 mln zł, które w bilansie widnieją jako przychody przyszłych okresów. Te wpłaty pokrywają 39,6% wartości zapasów (5 549,0 mln zł), wobec 43,6% na koniec 2024 r. Wskaźnik spada, bo zapasy rosną szybciej niż wpłaty, głównie przez zakupy gruntów. Na otwartych mieszkaniowych rachunkach powierniczych leżało 208,3 mln zł; to pieniądze klientów przypisane do konkretnych inwestycji, które spółka może wykorzystać dopiero po kolejnych etapach budowy.

Ile długu ma Dom Development i jak się zmienia?

Zadłużenie odsetkowe grupy tworzą obligacje i niewielkie kredyty. Na 30 czerwca 2026 r. było to 848,4 mln zł: obligacje o nominale 785 mln zł i kredyty 63,4 mln zł, w całości długoterminowe. Rok wcześniej, na koniec 2025 r., zadłużenie wynosiło 697,6 mln zł, a na koniec 2024 r. 610 mln zł. Grupa ma też limity kredytowe w pięciu bankach na łącznie 860 mln zł, z których na koniec czerwca nie wykorzystała 796,6 mln zł. W czerwcu 2026 r. mBank podniósł limit w umowie z grupą do 300 mln zł i wydłużył go do stycznia 2031 r. Leasing, w dużej części opłaty za prawo wieczystego użytkowania gruntów (139,8 mln zł), spółka liczy poza zadłużeniem odsetkowym.

Spółka liczy dług netto, odejmując od zadłużenia odsetkowego gotówkę i środki na rachunkach powierniczych. Tak liczony wynosił 32,5 mln zł na koniec 2024 r., 175,8 mln zł na koniec 2025 r. i 416,3 mln zł w połowie 2026 r., czyli odpowiednio 1,9%, 8,8% i 20,2% kapitału własnego. W relacji do EBITDA (zysk operacyjny plus amortyzacja) to 0,21 za 2025 r. i 0,49 na EBITDA z ostatnich 12 miesięcy (846,5 mln zł, nasze wyliczenie). W wariancie ostrożniejszym, bez odejmowania pieniędzy klientów, wychodzi 624,6 mln zł długu netto i 0,74 EBITDA. W obu ujęciach dług netto jest mniejszy niż EBITDA z jednego roku.

Dług urósł w 2026 r. z dwóch powodów: zakupów gruntów i dywidendy. W bilansie na 30 czerwca widnieje zobowiązanie z tytułu dywidendy 180,6 mln zł, które spółka zapłaciła 2 lipca 2026 r., więc gotówka (223,8 mln zł) jest już o tę kwotę niższa. Koszty finansowe w rachunku wyników są niewielkie (15,0 mln zł w 2025 r.), bo odsetki od finansowania budów deweloper w dużej części aktywuje w wartości mieszkań. Rzetelniejszą miarą jest gotówka: w 2025 r. grupa zapłaciła 44,0 mln zł odsetek, a EBITDA była od nich większa 18,8 raza. Warunki emisji najnowszej serii zobowiązują spółkę, by zadłużenie finansowe netto nie przekraczało kapitału własnego (wskaźnik maksymalnie 1,0), a powyżej 0,50 marża rośnie o 35%. Według naszego przybliżenia wskaźnik wynosił w czerwcu około 0,3, więc zapas jest duży.

Obligacje Dom Development: niski kupon i brak wykupów do 2028 roku

W obrocie na Catalyst są cztery serie, wszystkie niezabezpieczone i oprocentowane według WIBOR 6M plus marża. DOM0928 (260 mln zł, wykup 28 września 2028 r., marża 1,55 pp, bieżący kupon 5,43%), DOM1229 (140 mln zł, 5 grudnia 2029 r., marża 1,40 pp, kupon 5,34%), DOM0530 (135 mln zł, 16 maja 2030 r., marża 1,40 pp, kupon 5,30%) i najnowsza DOM0331 (250 mln zł, 4 marca 2031 r., marża 1,20 pp, kupon 5,05%). Kupony podajemy według zestawienia Notorii; marże trzech ostatnich serii potwierdzają raporty bieżące spółki. 12 maja 2026 r. Dom Development wykupił w terminie serię DOMDET5120526 za 110 mln zł.

Seria DOM0331, wyemitowana 4 marca 2026 r. (raport bieżący 3/2026), jest największą od 2023 r. i ma najdłuższy, pięcioletni okres do wykupu. Jej marża 1,20 pp jest najniższa w historii obecnych serii: wcześniej było to 1,55 pp w 2023 r. i dwa razy 1,40 pp w latach 2024 i 2025. Spadek marż przy wydłużaniu terminów pokazuje, że inwestorzy instytucjonalni oceniają ryzyko spółki jako coraz niższe. Obligacje oferowano wyłącznie inwestorom kwalifikowanym, ale po wprowadzeniu do alternatywnego systemu obrotu można je kupić na rynku wtórnym za pośrednictwem rachunku maklerskiego.

Co to oznacza dla małego inwestora? Dom Development płaci niski kupon, bo jest jednym z najbezpieczniejszych emitentów wśród deweloperów. Przy WIBOR 6M około 3,85% (wyliczenie z kuponu i marży serii DOM0331) różnica względem lokaty czy obligacji skarbowych jest niewielka, a obligacje zmiennokuponowe tracą na oprocentowaniu, gdy stopy spadają. Inni deweloperzy płacą więcej: na przykład seria ARH0628 Archicomu ma marżę 3,10 pp ponad WIBOR 3M. Za wyższy kupon u innych emitentów inwestor bierze jednak na siebie ryzyko słabszego bilansu. Wybierając obligacje Dom Development, kupujesz przede wszystkim przewidywalność: brak wykupów w 2026 i 2027 r., niski dług i spółkę, która od lat terminowo wykupuje kolejne serie. Kupony wszystkich serii sprawdzisz w zestawieniu emitentów obligacji na Catalyst, a dochód po podatku policzysz w kalkulatorze obligacji.

Jak ocenić Dom Development z perspektywy Grahama i Buffetta?

Od strony jakości biznesu spółka spełnia większość kryteriów Buffetta. Ma pozycję lidera, pięć dużych rynków, trzyletnią historię rosnących zysków i ROE powyżej 30%, a za nią stoi stabilny akcjonariusz założycielski. Polityka dywidendowa z 2013 r. zakłada systematyczny wzrost wypłat: dywidenda na akcję wzrosła z 10,00 zł za 2020 r. do 14,00 zł za 2025 r. (łącznie 361,2 mln zł, 55% zysku). Reszta zysku zostaje w spółce i finansuje grunty, dlatego kapitał akcjonariuszy wzrósł z 1 449,5 mln zł na koniec 2023 r. do 2 065,6 mln zł w połowie 2026 r. Słabszym punktem jest marża z I półrocza 2026 r. i coraz wyższe nakłady na ziemię.

W ujęciu Grahama obraz jest mieszany. Graham Number, czyli pierwiastek z iloczynu 22,5, zysku na akcję i wartości księgowej na akcję, wynosi około 209,7 zł dla danych za 2025 r. (zysk 25,36 zł, wartość księgowa 77,07 zł na akcję) i około 215,8 zł dla zysku z ostatnich 12 miesięcy. Kurs z 16 października 2026 r. (238,50 zł) jest o 11% do 14% wyższy. Cena do zysku około 9,4 mieści się w granicy Grahama, ale cena do wartości księgowej około 3,0 wyraźnie ją przekracza. Akcja nie daje więc szerokiego marginesu bezpieczeństwa, choć stopa dywidendy przy tym kursie to około 5,9%.

Dla obligatariusza bilans wypada bardzo dobrze. Na plus: dług netto około połowy rocznej EBITDA, wieloletnie zyski, kowenant z dużym zapasem, brak wykupów do września 2028 r., blisko 800 mln zł wolnych linii kredytowych i portfel sprzedanych mieszkań za 4,4 mld zł. Na minus: obligacje bez zabezpieczeń, wysokie wypłaty dla akcjonariuszy (dwie raty dywidendy w roku), szybki wzrost długu netto w 2026 r., niższa marża w I półroczu, cykliczność rynku mieszkaniowego i niski kupon, który słabo chroni przed spadkiem stóp. Naszym zdaniem warto obserwować dwie liczby: dług netto na koniec 2026 r. po zaliczce dywidendowej z grudnia i marżę brutto w raporcie rocznym. Bieżące komunikaty i wcześniejsze teksty o spółce znajdziesz na stronie Dom Development.